Location courte durée à Aix-en-Provence : la réglementation 2026

Réglementation Airbnb à Aix : ce qui s'applique

Louer un appartement du centre historique ou une maison du pays d'Aix à des voyageurs n'a rien d'interdit, ni de compliqué. Mais depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les règles se sont resserrées et les amendes ont augmenté. Ce guide fait le point sur la réglementation de la location courte durée à Aix-en-Provence, à jour au 24 octobre 2026, avec un renvoi vers chaque texte officiel. Plusieurs dates dépendent encore de décrets.

Quatre niveaux de règles se superposent pour un propriétaire aixois. Le premier est national : le code du tourisme et le code de la construction et de l'habitation, largement réécrits par la loi Le Meur. Le deuxième est municipal : Aix exige un numéro d'enregistrement et encadre le changement d'usage des logements. Le troisième est privé, mais tout aussi décisif : le règlement de votre copropriété. Le dernier est fiscal, avec les revenus à déclarer, la taxe de séjour et parfois les cotisations sociales. Un oubli à n'importe lequel de ces étages peut coûter une amende ou bloquer l'annonce.

La différence essentielle se joue entre deux situations. Votre logement est votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an, ou bien c'est une résidence secondaire ou un bien d'investissement. Les règles ne sont pas les mêmes, et chez EmiRise nous ne travaillons qu'avec la seconde catégorie. Ce guide ne remplace ni la mairie, ni votre notaire, ni votre expert-comptable : il vous aide à leur poser les bonnes questions.

Le numéro d'enregistrement à Aix

À Aix-en-Provence, tout meublé de tourisme doit être déclaré sur la plateforme en ligne de la ville. La démarche est gratuite et accessible à toute heure. Elle aboutit à un numéro d'enregistrement de 13 caractères : le code de la commune, un identifiant unique et une clé de contrôle. La ville le rappelle sur sa page dédiée : les plateformes de réservation réclament ce numéro avant de publier l'annonce.

Ce numéro doit apparaître sur chaque annonce, sur Airbnb comme sur Booking.com. Toute modification des informations déclarées, comme le nombre de couchages, impose une nouvelle déclaration. Une annonce sans numéro expose à 5 000 € d'amende civile, et un faux numéro à 20 000 € d'amende administrative. D'expérience, chez nos propriétaires, le numéro s'obtient rapidement et sans difficulté, plus simplement que dans d'autres grandes villes de la région.

La loi Le Meur généralise l'enregistrement à toutes les communes de France, au plus tard le 20 mai 2026, au moyen d'un téléservice national. Service-public.gouv.fr confirme que la déclaration est obligatoire partout depuis cette date. Pour Aix, la plateforme de la ville indique que le basculement vers l'outil national est reporté au dernier trimestre 2026. Continuez donc à utiliser la plateforme de la ville tant que la mairie ne dit pas le contraire, et gardez votre accusé de réception.

Résidence principale : 120 ou 90 jours ?

Si vous louez votre résidence principale pendant vos absences, la loi fixe un plafond de 120 jours de location par année civile. Ce plafond tombe en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Les plateformes de réservation doivent bloquer les annonces qui le dépassent, et le dépassement expose à 15 000 € d'amende civile.

Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours, par une délibération motivée. Au 24 octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune délibération de ce type sur le site de la ville d'Aix. Seule la mairie peut vous le confirmer, et la question mérite d'être posée si vous êtes dans ce cas.

Cette limite ne concerne pas les résidences secondaires ni les biens d'investissement : pour ces logements, la règle à suivre est celle du changement d'usage décrite plus haut. Dans tous les cas, un même voyageur ne peut pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs. C'est aussi pour cela que nous conseillons de louer une résidence secondaire ou un bien d'investissement plutôt que sa résidence principale.

La liste à vérifier avant de louer

Avant toute mise en ligne, nous passons en revue ces points avec chaque propriétaire.

Le statut du logement

Résidence principale ou secondaire, bien détenu en nom propre ou en SCI : c'est ce statut qui décide des règles applicables. Il conditionne le changement d'usage, réservé dans sa forme temporaire aux personnes physiques, comme le plafond de 120 jours, qui ne vise que la résidence principale. Une résidence principale suppose une occupation d'au moins huit mois par an. Clarifier ce point en premier évite de construire tout le reste sur une mauvaise base.

Le règlement de copropriété

Lisez le règlement et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. C'est la première pièce à vérifier, avant même d'équiper le logement. Regardez si une clause interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation : c'est la condition qui permet à l'assemblée générale de voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. Une fois le numéro obtenu, pensez à prévenir le syndic.

Le changement d'usage et le DPE

Faites confirmer par la mairie si votre logement relève de l'autorisation temporaire de changement d'usage, et gardez une trace écrite de sa réponse. Conservez un DPE à jour et connaissez sa classe : elle doit se situer entre A et E pour toute nouvelle autorisation, et entre A et D à partir de 2034. Le maire pouvant le demander à tout moment, mieux vaut l'avoir sous la main.

Le régime fiscal

Les revenus d'une location courte durée sont des bénéfices industriels et commerciaux. La loi Le Meur a réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés non classés, à partir des revenus 2025. Au-delà des plafonds du tableau, le régime réel s'applique, avec la déduction des charges réelles, et le micro-BIC n'est pas ouvert à un bien détenu en indivision. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, l'activité entraîne une affiliation à l'Urssaf et des cotisations sociales : un échange avec votre expert-comptable s'impose.

Type de logement	Abattement micro-BIC	Plafond de recettes (revenus 2026, déclarés en 2027)
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €
Meublé de tourisme classé	50 %	83 600 €

La taxe de séjour

Le voyageur la paie, le loueur la collecte puis la reverse à la commune, sauf quand la plateforme de réservation encaisse le paiement et s'en charge. À Aix, les déclarations et paiements se font sur la plateforme de taxe de séjour de la ville, qui reverse l'intégralité de la taxe à l'Office de Tourisme. Les logements non classés sont taxés selon un pourcentage du prix de la nuit, avec un plafond, majoré des taxes additionnelles départementale et régionale. La ville annonce une évolution des tarifs au 1er janvier 2027.

Le SIRET, la fiche de police et l'assurance

L'activité se déclare dans les quinze jours suivant son début, gratuitement, sur le guichet des formalités des entreprises, qui attribue le numéro SIRET. Chaque voyageur étranger remplit une fiche de police, que le loueur conserve six mois. Enfin, votre contrat d'assurance habitation doit couvrir la location saisonnière, ce qui n'est pas automatique : demandez une confirmation écrite à votre assureur avant la première réservation.

Les sanctions en cas d'oubli

La loi Le Meur a nettement relevé les montants. Plusieurs de ces sanctions dépendent encore d'un décret d'application, mais elles donnent l'ordre de grandeur du risque. Le maire peut aussi suspendre un numéro d'enregistrement, notamment pour un logement insalubre, et demander aux plateformes de retirer l'annonce. Un dossier complet, vérifié avant la mise en ligne, reste votre meilleure protection face à ces risques.

Manquement	Sanction maximale
Changement d'usage sans autorisation	100 000 € d'amende civile par logement
Annonce sans numéro d'enregistrement	5 000 € d'amende civile
Fausse déclaration ou faux numéro	20 000 € d'amende administrative
Dépassement des 120 jours (résidence principale)	15 000 € d'amende civile
Location d'un logement non décent sur le plan énergétique	5 000 € d'amende administrative par logement

Ce que fait EmiRise

EmiRise est une conciergerie haut de gamme née à Aix-en-Provence en 2024, fondée par deux Aixois. Nous accompagnons une sélection d'appartements du centre historique et de villas du pays d'Aix en location courte durée : mise en valeur du logement, prix ajustés chaque semaine, accueil des voyageurs, ménage, linge et suivi au quotidien. En co-hôte, vous restez titulaire de vos annonces et percevez directement vos revenus.

Sur la réglementation, nous ne remplaçons ni la mairie ni votre expert-comptable, mais nous vous aidons à préparer votre déclaration, à publier vos annonces avec le bon numéro et à déclarer la taxe de séjour. La page Propriétaires présente notre accompagnement, et nous pouvons faire le point ensemble sur la situation de votre logement.

Et si vous avez la moindre question sur votre situation, écrivez-nous.