Combien rapporte une location courte durée à Aix-en-Provence
Publié le · 9 min de lecture
En 2026, dans le centre d'Aix, nos logements de référence ont rapporté environ 40 000 € de revenus bruts par an pour un T2, 56 000 € pour un T3 et 85 000 € pour un T4, avant commissions et charges. Voici, saison par saison, ce qui fait varier la rentabilité Airbnb à Aix-en-Provence et ce qui reste une fois les frais déduits.
Rentabilité Airbnb à Aix : les revenus de 2026
Combien rapporte une location courte durée à Aix-en-Provence ? La question revient à chaque premier rendez-vous, et elle mérite mieux qu'une estimation flatteuse. Nous publions ici les revenus bruts observés en 2026 sur notre panel de référence : une sélection d'appartements représentatifs du centre d'Aix, choisis parmi les nombreux logements que nous accompagnons en conciergerie depuis 2024. Ce sont des chiffres réels, jamais une promesse.
Ces revenus ne comptent que les nuits. Ils sont calculés avant la commission des plateformes de réservation, 18,6 % chez Airbnb et 18,4 % chez Booking.com, et sans les frais de ménage, payés à part par les voyageurs. Les mois d'hiver sont encore des estimations : nous les remplacerons par les chiffres réels au fil de la saison. Sur une année, hiver estimé compris, le tableau ci-dessous donne l'ordre de grandeur par type de logement.
L'écart entre un T3 et un T4 surprend souvent. Il tient à la rareté : peu de T4 rénovés sont proposés dans le centre, alors que familles et groupes d'amis les recherchent. En été, un T4 du panel a atteint un prix moyen de 487 € la nuit. Notre record de l'année revient d'ailleurs à un T4 du centre historique : 18 200 € en juillet, avec 90 % d'occupation et 651 € la nuit.
| Type de logement | Revenus bruts annuels observés (2026) |
|---|---|
| Studio | environ 31 000 € |
| T2 | environ 40 000 € |
| T3 | environ 56 000 € |
| T4 | environ 85 000 € |
Saison par saison
La moyenne annuelle cache de vrais écarts entre les saisons. Mai est très bon, juin excellent, juillet et août très bons, et septembre compte parmi les meilleurs mois de l'année, porté par la rentrée et une clientèle qui fuit la chaleur et l'affluence estivales. Octobre fléchit, novembre est faible, et Noël sauve décembre avec des prix proches de ceux de juin. Janvier, février et le début mars sont calmes, puis la demande repart à partir de la mi-mars.
Début juillet, les Rencontres économiques d'Aix sont le meilleur moment de l'année : nous avons vu un T4 loué jusqu'à 800 € la nuit et un T3 à 450 ou 500 €. Le Festival d'art lyrique prolonge cette période en juillet. Août reste un peu en retrait, autour de 70 % d'occupation pour un T3. Sur l'année, le taux d'occupation se situe le plus souvent entre 75 et 85 % d'avril à octobre, un peu moins en hiver.
Le prix moyen de la nuit varie surtout avec la taille : autour de 115 à 135 € pour un studio, 145 à 170 € pour un T2, 220 à 250 € pour un T3 et jusqu'à 490 € pour un T4 en été. Parmi nos records, un T2 a fait 5 200 € en septembre (87 %), un studio 4 200 € en juin (93 %) et un T3 7 160 € en avril (93 %). Ces records ne sont pas la norme : le tableau donne les moyennes mensuelles, en revenus bruts des nuits.
| Saison | Studio | T2 | T3 | T4 |
|---|---|---|---|---|
| Printemps (avril, mai) | 2 850 € | 3 200 € | 5 600 € | 6 800 € |
| Été (juin à août) | 3 450 € | 4 350 € | 6 000 € | 11 750 € |
| Automne (septembre, octobre) | 2 750 € | 4 100 € | 4 800 € | 6 800 € |
| Hiver (novembre à mars) | 1 950 € | 2 450 € | 3 500 € | 4 500 € |
Ce qui fait varier les revenus
L'emplacement vient en premier : deux appartements de même surface peuvent afficher des résultats différents. Le cours Mirabeau, le quartier Mazarin et l'axe qui relie la place des Augustins au palais de justice et à la place des Prêcheurs marchent le mieux, devant le haut de la vieille ville. En plein centre, l'isolation phonique compte, et une place de parking, rare dans les annonces, fait la différence.
La climatisation est l'argument le plus net de notre panel. En juillet 2026, un T3 climatisé a généré 9 400 € avec 97 % d'occupation, contre 5 900 € et 55 % pour un T3 comparable sans climatisation. La différence, sur un seul mois, couvre souvent une bonne partie de l'installation. En centre-ville, les voyageurs la considèrent comme un équipement obligatoire, au même titre que la literie.
Ajouter des couchages ne fait pas gagner plus : un logement suroccupé reçoit de moins bons avis et s'use plus vite. Reste le prix : huit fois sur dix, l'erreur des propriétaires qui louent seuls porte sur lui. Un logement loué 300 € la nuit l'été ne part pas à 250 € l'hiver, il faut parfois descendre vers 150 €. Et mieux vaut 70 % d'occupation à 200 € que 100 % à 110 €.
Du revenu brut au revenu net
Les chiffres ci-dessus sont des revenus bruts. Pour estimer ce qui reste au propriétaire, il faut d'abord retirer la commission des plateformes de réservation, 18,6 % chez Airbnb et 18,4 % chez Booking.com. Vient ensuite celle de la conciergerie, si vous en avez une : chez EmiRise, elle est calculée sur le revenu net, après commission des plateformes, et le linge haut de gamme comme les consommables sont fournis par nos soins, sans refacturation.
Restent les charges du logement : charges de copropriété, taxe foncière, énergie, internet, abonnements, assurance adaptée à la location saisonnière, entretien et renouvellement du mobilier. S'y ajoutent les impôts et cotisations : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et parfois la cotisation foncière des entreprises. Les frais de ménage sont payés par le voyageur, tout comme la taxe de séjour, que le propriétaire collecte et reverse à la commune, ou que la plateforme reverse quand elle encaisse le paiement. Elle ne pèse donc pas sur votre revenu.
Côté impôts, à jour au 24 octobre 2026, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé est plafonné à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %, et le régime réel s'applique au-delà, avec la déduction des charges réelles. Un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, déclarés en 2027. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, l'activité entraîne une affiliation à l'Urssaf et des cotisations sociales. La plupart des logements d'Aix dépassent 15 000 € dès la première année : le choix du régime et du mode de détention se prépare avec un expert-comptable, avant la mise en location.
Courte ou longue durée ?
Loué à l'année, meublé et de standing, le même appartement du centre d'Aix rapporte d'après notre connaissance du marché 700 € par mois pour un studio, 1 000 à 1 100 € pour un T2, 1 500 à 1 600 € pour un T3 et 2 000 € pour un T4. En courte durée, la moyenne brute mensuelle sur l'année atteint environ 2 600 € pour un studio et 4 650 € pour un T3. Le tableau de la dernière partie met ces deux colonnes côte à côte, logement par logement.
La comparaison n'est pas tout à fait à l'identique, et il faut le dire. La courte durée supporte en plus la commission des plateformes, celle de la conciergerie et des charges plus élevées : énergie, internet, abonnements, entretien du mobilier. À titre de repère officiel, l'observatoire local des loyers situe les loyers médians d'Aix, tous logements confondus, entre 12,9 € et 15,9 € le mètre carré par mois en 2024.
D'expérience, la courte durée rapporte toujours plus à Aix pour un logement bien situé et bien équipé, qui reste aussi entretenu grâce au passage des équipes après chaque séjour. Mais elle coûte plus cher en commissions, en charges et en temps, et la réglementation y est plus stricte. C'est un choix d'investisseur, à faire chiffres réels et règles locales en main, plutôt que sur une promesse.
Les conditions pour qu'elle tienne
Les meilleurs chiffres ne servent à rien si le logement ne peut pas être loué. Avant de calculer une rentabilité, vérifiez ces points.
Comparer avec un loyer à l'année
Le tableau ci-dessous met en regard le loyer à l'année d'un meublé de standing du centre, d'après notre connaissance du marché, et la moyenne brute mensuelle de la courte durée, hiver estimé compris. L'écart reste net, commissions et charges mises à part, et il se creuse avec la taille du logement : un T4 loué à l'année rapporte 2 000 € par mois, contre environ 7 100 € bruts en courte durée. C'est là que la rareté des grands logements rénovés se fait sentir.
| Logement | Location à l'année (par mois) | Courte durée (moyenne brute par mois) |
|---|---|---|
| Studio | 700 € | 2 600 € |
| T2 | 1 000 à 1 100 € | 3 300 € |
| T3 | 1 500 à 1 600 € | 4 650 € |
| T4 | 2 000 € | 7 100 € |
Le règlement de copropriété
Vérifiez d'abord qu'il autorise la location courte durée. Des propriétaires ont dû renoncer à leur projet à cause d'une clause qui l'interdisait. Lisez aussi le procès-verbal de la dernière assemblée générale : depuis la loi du 19 novembre 2024, une assemblée peut, dans certains cas, interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers. Mieux vaut le savoir avant d'acheter ou d'équiper le logement que le découvrir après.
Les démarches en mairie
Le numéro d'enregistrement est obligatoire sur chaque annonce, et l'autorisation de changement d'usage l'est aussi quand elle est exigée. La page de la ville d'Aix détaille les démarches. D'expérience, le numéro s'obtient rapidement à Aix, plus simplement que dans d'autres grandes villes. Prévoyez-le malgré tout dans votre calendrier : sans lui, les plateformes de réservation ne publient tout simplement pas l'annonce.
Un logement adapté à la demande
Climatisation, lits queen size, bonne isolation phonique et espaces généreux forment la base attendue d'un logement haut de gamme à Aix. Une place de parking en plein centre est rare dans les annonces, et les voyageurs en voiture la recherchent. Le nombre de voyageurs doit rester adapté à la surface : mieux vaut accueillir deux personnes dans de bonnes conditions que quatre à l'étroit.
Aix, ville étape
Les voyageurs font souvent halte entre le Luberon et la Côte d'Azur : les séjours durent un peu moins de 3 nuits en moyenne, près de 5 pour les T3 familiaux. Dans notre panel, près d'une réservation sur deux arrive moins d'une semaine avant le séjour. Un calendrier encore vide début juin pour juillet n'a donc rien d'inquiétant, à condition que les prix suivent la demande jour après jour.
Une résidence secondaire plutôt que principale
Nous conseillons de louer une résidence secondaire ou un bien d'investissement. La location d'une résidence principale est limitée par la loi à 120 jours par an, un plafond qu'une commune peut abaisser jusqu'à 90 jours, ce qui met les chiffres de cet article hors de portée. Pour une résidence secondaire, c'est le régime du changement d'usage qui s'applique : un point à vérifier auprès de la mairie avant toute projection.
Ce que fait EmiRise
EmiRise est une conciergerie haut de gamme née à Aix-en-Provence en 2024, fondée par deux Aixois. Nous accompagnons une sélection d'appartements du centre et de villas du pays d'Aix : mise en valeur, prix ajustés chaque semaine avec un outil de prix dynamique et une veille du marché, accueil, ménage, linge et suivi. En co-hôte, vous restez titulaire de vos annonces et percevez directement vos revenus, sans frais d'entrée.
Les chiffres de cet article sont ceux de nos propres logements, notés en moyenne 4,94 sur 5 par leurs voyageurs. Pour le vôtre, nous visitons le bien, faisons un audit et vous remettons une estimation fondée sur ces chiffres réels : la page Propriétaires présente notre accompagnement.
Et si vous avez la moindre question sur votre projet, écrivez-nous.
Envie de séjourner à Aix ? Découvrir nos logements
Questions fréquentes
Combien rapporte un T2 en location courte durée à Aix-en-Provence ?
Dans notre panel de référence, un T2 du centre d'Aix a généré environ 40 000 € de revenus bruts des nuits sur l'année 2026, avant commissions des plateformes. Notre meilleur mois pour un T2 a atteint 5 200 € en septembre, avec 87 % d'occupation.
Les revenus annoncés sont-ils nets ?
Non, ce sont des revenus bruts des nuits observés en 2026, avant la commission des plateformes de réservation (18,6 % chez Airbnb, 18,4 % chez Booking.com), celle de la conciergerie, les charges du logement et les impôts. Les frais de ménage sont payés à part par le voyageur.
La location courte durée rapporte-t-elle plus que la location classique à Aix ?
D'expérience, oui, pour un logement bien situé et bien équipé : un T3 meublé de standing du centre se loue à l'année autour de 1 500 à 1 600 € par mois, quand la courte durée lui rapporte en moyenne environ 4 650 € bruts par mois. Elle demande en revanche plus de travail, des charges plus élevées et le respect d'une réglementation plus stricte.
Quel régime fiscal pour une location courte durée qui rapporte plus de 15 000 € ?
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est plafonné à 15 000 € de recettes et le régime réel s'applique automatiquement au-delà, alors qu'un meublé classé peut rester au micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Faites le point avec votre expert-comptable avant la mise en location.
Quelles sont nos sources ?
- Observatoires des loyers : niveau des loyers à Aix-en-Provence (données 2024)
- Service-public.gouv.fr : location de son logement, les règles ont changé en 2026 (27 juillet 2026)
- Economie.gouv.fr : location meublée de tourisme, règles et fiscalité (4 mars 2026)
- Service-public.gouv.fr : mettre en location sa résidence secondaire en meublé de tourisme
- Ville d'Aix-en-Provence : Location saisonnière, les démarches
